Развитие ипотеки в Казахстане зависит от уровня реальных доходов населения

Сегодня всех интересует дальнейшая судьба рынка жилой недвижимости и ипотеки в Казахстане. Еще недавно эта отрасль впечатляла  темпами развития и мощью финансовых потоков. Текущее положение этих отраслей дает понять лишь то, что развитие экономики вещь сложно прогнозируемая.

Для того чтобы построить прогноз развития любого рынка необходимо прежде всего понимать факторы на него влияющие. Сегодня хочу поговорить об одном из этих факторов – ДОХОДАХ НАСЕЛЕНИЯ.

Я думаю, что никто не будет спорить с такой логикой, что чем выше доходы населения и чем быстрее они растут, тем быстрее будет развиваться и рынок кредитов на покупку недвижимости. При росте реальных доходов люди оптимистично смотрят в будущее, могут больше сберегать или откладывать на кредит. Попробуем оценить влияние фактора роста/падения реальных доходов на рынок ипотеки в Казахстане.

Индекс реальной ЗП населения будет использоваться как показатель характеризующий динамику доходов населения или независимая переменная. А объем ипотечных кредитов будет являться зависимой переменной. В ходе анализа были рассмотрены данные за каждый месяц начиная с января 2007 до января 2010 гг.  В итоге мы получили следующую взаимосвязь.

Рисунок выше подтверждает гипотезу о прямой зависимости ипотечного кредитования от роста реальных доходов, т.е. чем быстрее у населения растут их заработные платы тем, больше они могут накопить, и смогут обслуживать свой кредит. И более оптимистично смотрят на покупку квартиры в кредит. Это приводит к росту объемов ипотеки.

Полиноминальная модель зависимости показывает волнообразный характер связи, т.е. при постоянном росте реальной ЗП рост объемом ипотечного кредитования будет со временем замедляться. Это обуславливается тем, что рынок со временем замедляется и имеется ограничение по недвижимости могущей быть купленной в кредит, и с тем, что при высоком росте ежемесячных ЗП, население может самостоятельно накопить на квартиру и многими прочими факторами. При этом полиноминальная модель также показывает, что на рынке существует минимальный уровень выдачи подобных кредитов, т.е. ниже него рынок вряд ли упадет. Можно это границу назвать «дном рынка». Согласно нашей модели такое «дно» находиться в районе 3-3,5 млрд. тенге в месяц. Но при изменении каких-либо важных факторах, влияющих и на всю модель возможно и дальнейшее понижение этой границы.

Согласно же более грубой линейной модели, при росте месячного индекса реальной ЗП в РК на 1% объем выдаваемых в месяц ипотечных кредитов вырастает на 1,8 млрд.

Какие же выводы мы можем сделать. Прежде всего, отчетливо видно, что одним из основных факторов развития рынка ипотеки в РК является рост доходов населения. Характер зависимости положительный и волнообразный. При слабой или отрицательной динамике доходов эластичность от доходов низкая, т.е. люди будут ждать большего роста доходов, чтобы начать брать кредиты (проявляется влияние экономического оптимизма или пессимизма граждан). В среднем при росте реальной ЗП на 1% объем выданных ежемесячных ипотечных кредитов увеличивается на 1,5-1,8 млрд. тенге.