Развитие ипотеки в Казахстане зависит от уровня реальных доходов населения

Автор: Дмитрий Казаков 31.03.2010

Сегодня всех интересует дальнейшая судьба рынка жилой недвижимости и ипотеки в Казахстане. Еще недавно эта отрасль впечатляла  темпами развития и мощью финансовых потоков. Текущее положение этих отраслей дает понять лишь то, что развитие экономики вещь сложно прогнозируемая.

Для того чтобы построить прогноз развития любого рынка необходимо прежде всего понимать факторы на него влияющие. Сегодня хочу поговорить об одном из этих факторов – ДОХОДАХ НАСЕЛЕНИЯ.

Я думаю, что никто не будет спорить с такой логикой, что чем выше доходы населения и чем быстрее они растут, тем быстрее будет развиваться и рынок кредитов на покупку недвижимости. При росте реальных доходов люди оптимистично смотрят в будущее, могут больше сберегать или откладывать на кредит. Попробуем оценить влияние фактора роста/падения реальных доходов на рынок ипотеки в Казахстане.

Индекс реальной ЗП населения будет использоваться как показатель характеризующий динамику доходов населения или независимая переменная. А объем ипотечных кредитов будет являться зависимой переменной. В ходе анализа были рассмотрены данные за каждый месяц начиная с января 2007 до января 2010 гг.  В итоге мы получили следующую взаимосвязь.

Рисунок выше подтверждает гипотезу о прямой зависимости ипотечного кредитования от роста реальных доходов, т.е. чем быстрее у населения растут их заработные платы тем, больше они могут накопить, и смогут обслуживать свой кредит. И более оптимистично смотрят на покупку квартиры в кредит. Это приводит к росту объемов ипотеки.

Полиноминальная модель зависимости показывает волнообразный характер связи, т.е. при постоянном росте реальной ЗП рост объемом ипотечного кредитования будет со временем замедляться. Это обуславливается тем, что рынок со временем замедляется и имеется ограничение по недвижимости могущей быть купленной в кредит, и с тем, что при высоком росте ежемесячных ЗП, население может самостоятельно накопить на квартиру и многими прочими факторами. При этом полиноминальная модель также показывает, что на рынке существует минимальный уровень выдачи подобных кредитов, т.е. ниже него рынок вряд ли упадет. Можно это границу назвать «дном рынка». Согласно нашей модели такое «дно» находиться в районе 3-3,5 млрд. тенге в месяц. Но при изменении каких-либо важных факторах, влияющих и на всю модель возможно и дальнейшее понижение этой границы.

Согласно же более грубой линейной модели, при росте месячного индекса реальной ЗП в РК на 1% объем выдаваемых в месяц ипотечных кредитов вырастает на 1,8 млрд.

Какие же выводы мы можем сделать. Прежде всего, отчетливо видно, что одним из основных факторов развития рынка ипотеки в РК является рост доходов населения. Характер зависимости положительный и волнообразный. При слабой или отрицательной динамике доходов эластичность от доходов низкая, т.е. люди будут ждать большего роста доходов, чтобы начать брать кредиты (проявляется влияние экономического оптимизма или пессимизма граждан). В среднем при росте реальной ЗП на 1% объем выданных ежемесячных ипотечных кредитов увеличивается на 1,5-1,8 млрд. тенге.

Похожие и просто интересные посты:

Студенческие вопросы про маркетинговые исследования
Список вопросов про маркетинговые исследования, которые часто задают студенты
Рынок логистики в Казахстане (2011)
Логистика — часть экономической науки, предмет которой заключается в организации рационального процесса продвижения това...
EYE TRACKING в маркетинговых исследованиях
Наверняка если Вы работаете в одной из областей маркетинга перед Вами стоял вопрос как наилучшим образом донести идею ил...

Отзывов (14) на «Развитие ипотеки в Казахстане зависит от уровня реальных доходов населения»

Айнура Ахматуллина пишет:
31.03.2010 в 11:27 пп

даа.. очень интересно..

Мила пишет:
03.12.2010 в 8:22 дп

Ничего не интересно! Тема плохо развернута, не затронуты многие факторы влияющие на ипотеку. Получилось, как какой то обрывок из большого анализа.

admin пишет:
03.12.2010 в 10:46 дп

Мила, здравствуйте. Рад что Вы обратили внимание на наш блог.
Целью данного поста как раз таки и являлось показать лишь один аспект влияющий на ипотеку, а именно доходы населения. Полноценный анализ по проблеме ипотеки займет несколько десятков страниц. И прошу помнить что это блог, а блог подразумевает более доступную форму подачи материала, чем журнал. Но в любом случае, спасибо за комментарий. Если Вы нашли наш пост, значит SEO ресурса худо бедно работает)))

mischka пишет:
22.12.2010 в 2:17 пп

очень хорошо написано, Я до сих пор не зна это.

Аскар пишет:
25.01.2012 в 11:50 дп

Добрый день! На мой взгляд Вы учитывали совершенно не нужный фактор. Данный фактор влияет на рынок ипотечного кредитования, но только не в РК. Это обусловлено следующими факторами: во первых теневой рынок доходов, во вторых теневой рынок распределения жилья по государственным программам. По этому я считаю что Ваш анализ ни про что.

admin пишет:
25.01.2012 в 12:02 пп

Аскар, добрый день. Рад что Вы нашли время и прочитали наш небольшой пост.
Касательно Вашего замечания. Вы все таки признаете, что рынок ипотеки зависит от доходов, пуст даже и теневых (т.е. механизм влияния роста доходов на желание взять квартиру в ипотеку Вам вполне ясен и Вы с ним согласны). Если бы в Статистике были данные по теневым доходам, я бы с удовольствием также включил их в рассмотрение взаимосвязи факторов, но поскольку таковых не имелось, приходилось отталкиваться от существующих исторических данных для того что бы построить математическую модель. И как показывает график эти два фактора все таки достаточно сильно взаимосвязаны между собой. Коэффициент детерминации равен 0,89, что говорит о хорошей объясняющей способности этой модели.
Спасибо за комментарий.

Аскар пишет:
25.01.2012 в 12:32 пп

Опять же позволю себе не согласиться. Во первых то что я привел эти два фактора только исключительно для того чтобы показать Вам не совершенства Вашего анализа. Во вторых если смысл тратить свое личное/рабочее время на написание данного анализа (потому что данная зависимость – именно зависимость- к рельным (повторюсь к РЕАЛЬНЫМ) доходам и после написания говорить что не было. реальных данных по крайней мере глупо. Извините если чем нибудь обидел.

admin пишет:
25.01.2012 в 12:46 пп

Ну что ж. Ваше мнение тоже должно быть учитано. Но на будущее реальные доходы и реальная ЗП – это официально существующий стат показатель учитывающий влияние инфляции на динамику доходов (в отличии от номинальной ЗП). И когда я писал пост я рассматривал именно доходы скоректированные на величину инфляции т.е. РЕАЛЬНЫЕ (не путать с РЕАЛЬНО СУЩЕСТВУЮЩИМИ).

Аскар пишет:
25.01.2012 в 2:07 пп

Так к чему я все это и говорил если смысл рассматривать развитие ипотечного кредитования (отмечу в целом) от доходов населения (отмечу не реальных доходов)?? А если Вы говорите о вопросе » Но на будущее реальные доходы и реальная ЗП – это официально существующий стат показатель учитывающий влияние инфляции на динамику доходов (в отличии от номинальной ЗП). И когда я писал пост я рассматривал именно доходы скоректированные на величину инфляции т.е. РЕАЛЬНЫЕ (не путать с РЕАЛЬНО СУЩЕСТВУЮЩИМИ)» и опираетесь на стат.данные, то и выражайтесь стат терминами доходы на душу населения (понимаете в чем разница?) и/или делайте ссылку на в тексте статьи о том что данные взяты с учетом стат данных.

admin пишет:
25.01.2012 в 3:04 пп

Хм. попробую еще раз объяснить. Смысл статьи – отобразить взаимосвязь двух основных показателей: дохода людей (реального дохода, т.е. скорректированного на уровень инфляции, это официальное название http://www.stat.kz/digital/uzhn/2010/2011/Realni%20denezhni%20dohod.xls – в ссылке стат данные по этому показателю, возможно это Вас убедит, что такое название как реальный доход действительно существует и означает именно то, что я и имел в виду) и объемов выданной ипотеки. А логика отображенной взаимосвязи проста – чем больше люди зарабатывают, тем больше могут откладывать и больше могут тратить и значит могут позволить себе приобрести жилье в ипотеку, что со временем будет вызывать и рост объема кредитования недвижимости.
И для тех, кто сомневается во взаимосвязи этих факторов я привел математический анализ взаимосвязи на графике и показатели модели также указывают что взаимосвязь действительно существует (R2 = 0,89 – это хороший показатель соответствия модели истине).
Возможно недопонимание возникло из-за того, что Вы первый раз слышали такое название как реальные доходы населения?

Аскар пишет:
25.01.2012 в 3:21 пп

Возможно недопонимание произошло что Вы привели статистический термин (при этом существует в обиходе точно такой же термин) и не сделали поправку что привели статистические данные. Или я не прав?
А по существу вопроса если не рассматривать мелкие описки в статье и опять же если Вас не затруднит скинут мне на почту расчеты. А то в Вашей статье на графике взяты показатели корреляцию которых я не совсем понимаю.

admin пишет:
25.01.2012 в 3:35 пп

Ну возможно Вы и правы. Хотя с другой стороны объяснять допустим такой термин как ВВП, ИПЦ или Индекс реальной ЗП населения (который упоминался в статье) для людей которые интересуются корреляцией статистических факторов и влияния на рынке мне представлялось не столь необходимым. Поэтому исправляю ошибку и привожу ссылку на методологию
http://www.stat.kz/digital/uzhn/DocLib2/Metodologiya%20UZHN.doc
и также ссылка с расчетными данными (были использованы данные Агентства РК по статистике и НАц Банка РК)
http://www.brif.kz/blog/wp-content/uploads/пример-по-ипотекеl.xlsx

Аскар пишет:
25.01.2012 в 4:37 пп

Спасибо за ссылку по расчетным данным. В любом случае это на мой взгляд более развернутый обзор который я видел за последнее время. Обычно все обзоры заканчиваются голословно, без цифр или каких нибудь мат.модолей. Вообщем «улыбнуло»

Аскар пишет:
25.01.2012 в 4:39 пп

P.S. Собираетесь ли Вы проводить какие нибудь исследования в области ипотеки было бы интересно почитать.

 

Оставьте комментарий